基本的に、 共有名義の解消を含め、離婚に伴う全ての財産分与は離婚届を出す前段階 ですべて済ませてしまいましょう。. 住宅ローンの名義人が家に居住していない場合、ローン規約の違反となる可能性があります。事前に金融機関へ相談しておきましょう。. その他のリスク、解決方法などの詳しくはこちらをご覧ください。.
お問い合わせには、以下のフォームをご利用いただけます。. 基本的に、 不動産は存在しているだけで固定資産税や都市計画税が徴収 されます。. 例えば夫が、離婚に伴い不動産の共有名義から離脱しようと考え、自分のローン(半々で借り入れていた場合は1, 500万円)を全て返済し、上記の1番(あ)抵当権を抹消したとしましょう。. 例えば、妻が、夫名義の居住用のマンション(市場価格:3200万円)を財産分与により取得しますが、マンションには残債3000万円の住宅ローンがある場合に、どのようにすれば妻名義にできるのでしょうか?現実的な視点で検討したいと思います。. 住宅ローンの返済が滞ると、競売になることは避けられません。. 早ければ、1週間程度で家を現金化できるため、婚姻関係を早く解消したい人には買取がおすすめです。. 離婚時に共同名義の住宅ローンをどう処理するか「契約種別・家をどうするか」の観点で解説！. そして、元配偶者が返済を怠れば、その分の請求は自分が回ってきます。. 共同名義である以上、1つの不動産について共同で責任があります。. そこで、売却もできないし返済も滞るという場合には「任意売却」という方法を選択する方が多くいます。. ローンを完済するには、他のところからお金を調達しなければいけません。以下の2つの方法が可能であれば、ローン残債があったとしても完済でき、単独名義に変更することができます。. 離婚に伴う財産分与でのマンションの売却、ローンの完済等お困りごとがありましたら是非専門家に相談してみてください。. 住宅ローンの残債がマンションの市場価格(時価)よりも低い場合は、財産分与は非常に容易です。.
ペアローンを用いて住宅を購入すると、基本的に不動産は借入金額に応じた持分割合での「共有名義」になります。. 夫婦共働きが珍しくなくなってきた昨今、家などの不動産取得時に「共同名義」を選択される方も増えてきました。. 連帯保証人は債務者本人が返済できなくなったときに本人代わり返済をする義務を負っていますので、離婚後に住宅を使用しなくなれば、連帯保証人の地位から外して欲しいと望みます。. そのため、住宅を取得したくとも、住宅ローンを返済していく資力がなければ、現実に住宅を取得することは難しいことになります。. 連帯債務者や連帯保証人を、配偶者から別の人に変更する方法もあります。. 基本的にはできません。同じ条件で代わりに連帯保証人や連帯債務者となってくれる人を用意できれば可能性もありますが、その場合も金融機関の判断次第となります。. 住宅ローンを完済していれば、財産分与協議に基づき、単独名義で不動産登記をしたら名義変更は完了です。. マンションを相手に譲り名義変更、現金を受け取る. ローンの支払い額割合で決まるわけではないので気をつけましょう。. 住宅 ローン 控除 連帯 債務. ですが、例外的に残債務の額が少ないなどの場合には、あなた自身の共有持分を専門の買取業者に買い取ってもらうことで、不動産の共有者やローンの債務者としての立場から抜け出せる可能性があります。.
また、共同名義の不動産の名義変更には税金がかかります。. 一方で連帯保証の場合、夫が自身の共有持分を売却するのは、ペアローンや連帯債務のように難しくはありません。. 夫婦で共同生活をしていた際は、経済的にローンの支払いが何とか可能であったとしても、離婚を契機にそれぞれに生活をするようになるとローンの支払いが重く圧し掛かってくることがあります。. また、住宅ローンの主たる債務者が夫であるため、離婚成立後も元夫と関係性を保つことになります。. 離婚時に共有名義はどうする？ローンが残っている場合の対処法を解説. 妻(連帯保証人)||加入できない||受けられない||ない※|. この場合はマンションを売却しても住宅ローンが残るため、不足額を填補することができなければ、原則、売却できません。. 離婚の際、住宅ローンの残債が問題となるのは、主に以下の3つのケースです。. その上、離婚後も共有名義を放置して元配偶者と意見の相違が起きれば、不動産の売却も活用もできないただの 負動産 になってしまいます。. 絶対に共有持分の売却ができないと決めつけずに、ひとまず不動産業者に状況を相談してみることをおすすめします。. 共有名義から、どちらか一方の単独名義に切り替えることができます。. 離婚後も不動産を共有名義のままで放置していると、将来あなたの共有持分を相続する子供や孫がトラブルに巻き込まれる恐れがあります。.
一方で任意売却の場合では、残った債務を返済しなければいけない点に変わりはないものの、無理のない返済計画が立てられます。. 人だけでなく土地や建物などの担保でも了承されることもありますが、金融機関が判断することになります。. 離婚後も夫婦のどちらかが住む場合は住宅ローンの名義変更をしよう. 繰り上げ返済にも手数料がかかり、数千~数万円程度が相場となります。. 5, 000万円の住宅ローンを組んで家を購入したケースを見てみましょう。. 選択肢としては、「売却する」もしくは「どちらかが住み続ける」の2つがあります。. 1人の返済が滞ったことでもう1人も返済できなくなると、住宅を差し押さえされ競売になります。. また、住宅ローンの借り換え、契約の変更を行うときは、銀行側が離婚協議書の提出を求めてくることも多くあります。.
金融機関は夫婦2人で返済することを前提に審査して融資額を決めているため、名義変更後も「返済能力が変わらない」と判断できなければ承諾してくれません。. そのため、やはりアンダーローンの場合は不動産全体を売却して得た代金で債務を完済し、残りを財産分与に回す、オーバーローンの場合は金融機関と交渉の上任意売却などの措置になるでしょう。. 住宅ローンの残高が自宅の価値(売却価格)を上回るオーバーローンの場合は、自宅を売却できません。. また、どちらか一方が死亡した場合、その相続人ともう一方の側が共有状態になり、関係者で共有住宅の管理又は運用を続けていくことは煩雑になります。. 離婚時の話し合いでは、元配偶者の経済状況や再婚などによる生活の変化で、離婚後の支払いが滞るケースも多いことを考慮しましょう。. 離婚による子供の学校の転校や生活環境の変化を極力避けたいような場合には、リースバックという方法があります。. 元夫がローンの返済ができなくなり、急に督促状が届きました。その時初めて夫の連帯保証人に入っていたことに気づいたのです。. 住宅ローン 連帯債務 割合 変更. 例えば5, 000万円の住宅ローンをペアローンで組んでいて、夫3, 000万円、妻2, 000万円の割合で支払っているとします。. 連帯債務で住宅ローンを組んだ場合は、夫婦の収入合算により与信を得ているため、連帯債務者の名義変更は、大変困難と考えられます。. もし離婚時にローン残債があり、自己資金等での完済ができないようであれば、必ず債権者(金融機関)との交渉が必要です。.
不動産査定は、データーに基づいた算出であるため、査定価格については、大きな差異は生じません。マンションの査定であれば、マンション専門の不動産会社に査定依頼してみるのもよいかもしれません。. 他の共有者が住宅ローンを滞納する可能性がある. ただ上記した通り、例外的に「ローンの残債務額が少ない」などのケースでは共有持分買取業者に持分のみを抵当権つきで売却して、その後の金融機関との交渉を任せるという手段もあります。. 共有持分を専門としている買取業者に、自分の共有持分だけ買い取ってもらうことを検討しましょう。とくに、離婚協議などでトラブルになっている場合は、弁護士と連携している専門買取業者に相談するのがおすすめです。→弁護士と連携した買取業者はこちら. 例え離婚しても金融機関への返済義務は変らず、契約内容どおり返済を続けていきます。.
結論から言うと、ローンの残債がある状態では、勝手に連帯保証人をやめることはできません。たとえ家に居住していない状態となっても、連帯保証人としての保証債務は継続されます。. 任意売却の相談先の選び方のポイントについては、こちらの記事にまとめましたので、参考にしていただければと思います。. とくに返済中の住宅ローンがあると、財産分与によって住宅の所有名義を変更することについて金融機関等の制約を受けるため、夫婦を悩ませる問題になります。. 一括査定であなたの家の適正価格が分かる. 住宅ローンの契約名義となっている側にとっては良い条件となりませんが、諸事情を踏まえてそうした整理が行われることもあります。. 連帯保証の場合も借入れは1本であるため、抵当権は1本となります。.
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